Vorteile der Kapitalgesellschaft gegenüber dem reinen Immobilienbesitz

Definition: Was versteht man allgemein unter einer Immobiliengesellschaft?

Generell werden Firmen als Immobiliengesellschaften oder Immobilienunternehmen bezeichnet, deren Tätigkeiten die Finanzierung, Vermietung, Erschließung und Vermarktung von einer oder mehreren Immobilien umfassen. Oft wird auch die Bezeichnung “Vermietungsgesellschaft” als Synonym benutzt. Immobiliengesellschaften können Kapitalgesellschaften (UG, GmbH, AG) oder Personengesellschaften sein.

Abgrenzung: Immobilien-GmbH

In diesem Ratgeber-Artikel geht es um den konkreten Sonderfall der Immobilien-GmbH oder “Vorschalt-GmbH”, die private Eigentümer von Mietwohnraum nutzen können, um steuerliche Abgaben zu verringern. Das bedeutet: Privatpersonen schalten eine Kapitalgesellschaft vor das Mieteigentum, damit die Mieteinnahmen als Unternehmenseinkommen versteuert werden.

Gründen und Sparen: Welche Vorteile hat eine Immobilien-GmbH?

Wer Mieteigentum besitzt, muss die Mieteinnahmen versteuern – und zwar mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Konkret bedeutet dies also, dass Besitzer von Mieteigentum Ihre Gewinne im schlechtesten Fall mit dem Höchststeuersatz von 45 % versteuern müssen. Rechnet man noch den Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer dazu, schlagen die steuerlichen Abgaben je nach Einkommen mit bis zu 50 % zu Buche. Wenn private Investoren einer Immobilie stattdessen eine Vermietungsgesellschaft gründen in Form einer GmbH, können Sie Ihren Steuersatz auf etwa 16 % senken.

An welcher Stelle können Sie Steuern sparen?

Kapitalgesellschaften haben einen niedrigeren Ertragssteuersatz. Mieten werden also nur mit der Körperschaftssteuer (KSt) von 15 % belastet. Der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf den KSt-Satz führt zu einem Steuersatz von 15,83 % auf Ihre Mieteinnahmen.

Gewerbesteuer umgehen mit der Immobilien-GmbH

Grundsätzlich werden auf gewerbliche Einkünfte einer Kapitalgesellschaft Gewerbesteuern erhoben. Als Vermieter oder Verpächter nehmen Sie allerdings nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Die Tätigkeit eines Vermieters gilt als Vermögensverwaltung. In der Regel wird die Verwaltung privaten Vermögens nicht als steuerpflichtige, gewerbliche Tätigkeit aufgefasst. Somit entfällt die Gewerbesteuer “für den Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt” (§ 9 GewStG Nr. 1 Satz 2). Genau hier ist die Abgrenzung zur gewerbetätigen Immobiliengesellschaft.

Achtung: Sobald Sie als Vermieter oder Verpächter wirtschaftlich tätig werden, werden Ihre Mieteinnahmen mit dem vollen Gewerbesteuersatz belastet.

Wirtschaftliche Tätigkeiten umfassen u. a.:

  • Sanierungen
  • Baumaßnahmen
  • Reparaturtätigkeiten

Gewerbliche, administrative Tätigkeiten sollten daher an Hausverwalter, handwerkliche Tätigkeiten an einen Hausmeister abgegeben werden.

Tipp: Um die Befreiung der Gewerbesteuer geltend zu machen, müssen Gründer einer Immobilien-GmbH einen Antrag bei Ihrem zuständigen Finanzamt stellen.

Gründung einer GmbH: ein Zahlenbeispiel

Angenommen Sie kaufen eine Immobilie in Wert von 1 Million Euro und erwarten Mieteinnahmen von 85.000 Euro pro Jahr. Die Grunderwerbsteuer wird fällig unabhängig davon, ob Sie die Immobilie als Privatinvestor oder als Immobiliengesellschaft erwerben. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland. Für das Rechenbeispiel wurde der bundesweite Durchschnitt von 5,3 % genutzt.

Kosten und EinnahmenPrivater VermieterGmbH & Co. KG
Kaufpreis der Immobilie1.000.000 €1.000.000 €
durchschnittliche Grunderwerbssteuer (5, 3 %)53.000 €
erw. Mieteinahmen/Jahr vor Steuern85.000 €85.000 €
Steuern
Steuerbelastung38.250 €
(Einkommenssteuer 45 %)
12.750 €
(Körperschaftssteuer 15 %)
Solidaritätszuschlag 5,5 % auf Steuersatz2.104 €701 €
Gesamtsteuersatz47,48 %15,83 %
Steuerzahlungen absolut40.354 €13.451 €
erw. Mieteinnahmen/Jahr nach Steuern44.646 €71.549 €
jährliche Steuerersparnis –26.903 €

Dieses einfache Rechenbeispiel zeigt, dass die Gründung einer Immobilien-GmbH in diesem Fall eine jährliche Ersparnis von fast 27.000 Euro erwirtschaftet.

Wie können Sie eine Immobilien-GmbH gründen?

Die „GmbH“ ist eine Unternehmensform und zählt zu den Kapitalgesellschaften. Den oder die Inhaber einer GmbH nennt man Gesellschafter. Ein besonderes Merkmal der GmbH ist, dass Gesellschafter nicht mit ihrem Privatvermögen zur Haftung herangezogen werden können.

Zur Gründung benötigen die Gesellschafter ein Stammkapital von insgesamt 25.000 Euro. Grundsätzlich übernehmen die Gesellschafter einer GmbH keine persönliche Haftung, sondern haften mit dem Gesellschaftsvermögen.