Vorfälligkeitsentschädigung

Wie manche Banken Hausverkäufer beim Baukredit abzocken

Sie wollen ihr Haus verkaufen und den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen? Das kann teuer werden. Manche Banken berechnen Kunden zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Mit diesen Tipps blicken Sie durch.

Die Banken nutzen da so einige Tricks:

• Der beliebteste Trick war jahrelang, einfach zu vergessen, dass der Kunde in seinem Baufinanzierungsvertrag Sondertilgungsrechte hat. Die Bank muss so tun, als nehme der Kunde alle noch möglichen Sondertilgungen vor, wenn Sie den entgangenen Zins berechnet. So sieht das auch der Bundesgerichtshof und kassierte im Jahr 2016 diesen Bankentrick (Az.:XI ZR 388/14).
• Der zweite Trick: Die Bank hat vom Kunden bei der Kreditvorgabe jenseits der normalen Zinsen einen Risikozuschlag verlangt, weil der Kunde etwa nur wenig Eigenkapital hatte. Wenn der Kunde das Geld nun komplett zurückgibt, hat die Bank dieses Risiko nicht mehr, den Risikozuschlag muss sie also von ihrem möglichen Schaden abziehen. Tut sie aber häufig nicht. Lag der Risikozuschlag bei einem Prozent und standen noch 200.000 Euro an Kredit aus für noch fünf Jahre, müsste die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Berechnung um bis zu 10.000 Euro sinken.
• Der dritte Trick: Steht der Kredit bei der Bank nicht mehr in den Büchern, fallen auch die Kosten der Bank für den Kredit weg. Die entfallenden Kosten muss die Bank von ihrem potenziellen Schaden abziehen, tut es aber nicht regelmäßig. Dirk Szobel von der Verbraucherzentrale Hamburg, der dort häufig die Korrektheit von Vorfälligkeitsentschädigungen nachrechnet, beobachtet dabei Differenzen von einigen hundert Euro zwischen Banken, die ihre entfallenen Kosten korrekt mit einrechnen, und denen, die das nicht tun.

Für die Kosten beim Kaufen sind vor allem die Makler mit ihrer Courtage und die Bundesländer mit ihren Grunderwerbsteuern verantwortlich, , beim Verkaufen aber langen die Banken zu. Sie wollen nicht auf den eingeplanten Gewinn aus den Kreditzinsen verzichten. Wenn also die Kunden mit dem Geld aus dem Verkauf ihren Kredit auf einen Schlag zurückzahlen, dann verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Nicht selten kommen da 10.000 bis 20.000 Euro zusammen. Geredet wird darüber weniger gern. Wie viele Entschädigungen die Banken kassierten und wie hoch diese seien, wüssten die Bankenverbände nicht, sagen sie auf Anfrage.

Die Vorfälligkeitsentschädigung selbst ist eigentlich unstrittig: Der Kunde hat der Bank vertraglich versprochen, ihr für den Kredit Zinsen zu zahlen, solange die Zinsbindung läuft. Wenn der Kunde vorzeitig aus dem Kredit aussteigt, verdient die Bank diese Zinsen nicht mehr. Schlimmer noch: Aktuell bekommt die Bank besonders wenig Zinsen, wenn sie mit dem zurückgegebenen Geld ein Ersatzgeschäft tätigt. Der Schaden ist also besonders groß.

Diesen Schaden einzufordern, ist völlig korrekt, sagt auch das europäische Recht. Einen besonderen Reibach zu machen, ist es aber nicht. Die Entschädigung darf den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.

Genau das aber passiert immer wieder. Banken verlangen oft zu viel und haben ein geringes Risiko – die Kunden steigen durch die Rechnung ohnehin nicht durch. Deshalb hat die Bundesregierung vor zwei Jahren eine Arbeitsgruppe auf das Problem angesetzt: Sie sollte ein faires und transparentes Verfahren ausarbeiten.